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Nos lecteurs connaissent certainement l'exo-nération de résidence principale en vertu de la Loi de l'impôt sur le revenu (LIR), qui a nor-malement pour effet d'exonérer de l'impôt sur le revenu la totalité ou une partie du gain sur la vente de leur maison. Par exemple, si vous avez occupé la maison pendant toutes les années (ou toutes les années sauf une) au cours desquelles vous en déteniez la pro-priété), la règle aura normalement pour effet d'exonérer le gain complet réalisé sur la vente du bien. Si vous avez occupé la maison pendant un nombre moindre d'années, le plus souvent, une partie seulement du gain sera exonérée.
Une règle spéciale dans la LIR vous permet de louer votre maison pour une période déterminée et de continuer à demander l'exo-nération pour cette période de location.
Calcul de base de l'exonération
De manière générale, la partie exonérée du gain réalisé sur la vente de votre résidence principale est égale à :
(Gain avant exonération ) x 1 + nombre
d'années comme résidence principale /
nombre d'années de propriété)
Disons, par exemple, que vous avez eu la propriété d'une maison pendant 10 années civiles consécutives et que celle-ci a été votre résidence principale durant 9 de ces années. Le gain complet serait exonéré puisque la fraction entre parenthèses serait égale à 1. Ce serait la même chose si elle avait été votre résidence principale pendant les 10 années, car la partie exonérée ne peut être supérieure au gain lui-même (c'est-à-dire que la fraction ci-dessus ne peut être supérieure à 1).
Par ailleurs, si elle a été votre résidence prin-cipale pendant 6 ans, la partie exonérée du gain correspondrait à 7/10 du gain.
Aux fins du numérateur de la fraction ci-des-sus, vous ne comptez que les années pendant lesquelles la maison a été votre résidence principale dans les années au cours desquelles vous étiez un résident du Canada aux fins de l'impôt sur le revenu.
Quant au dénominateur, le nombre d'années de propriété comprend les années au cours desquelles vous aviez la propriété de la mai-son, seul ou conjointement avec une autre personne (comme votre conjoint). Il n'est pas exigé que la maison soit située au Canada, ce qui signifie qu'une maison à l'étranger peut être admissible.
La partie «1 +» de la formule concerne le fait que vous ne pouvez désigner qu'une seule maison par année comme votre résidence principale pour cette année (après 1981). Par conséquent, si vous vendez une maison et que vous en achetez une nouvelle dans la même année «X», vous ne pouvez désigner que l'une d'elles comme votre résidence principale pour cette année; cependant, la partie «1 +» fait en sorte que l'autre maison peut toujours être admissible à l'exonération au moment où vous la vendez, même si elle n'était pas désignée comme votre résidence principale pour l'année X.
Désignation d'une maison par année
Comme il a été mentionné ci-dessus, vous ne pouvez normalement désigner qu'une seule maison comme votre résidence principale dans une année donnée (en supposant qu'elle satisfait les conditions décrites ci-dessous). Plus précisément, après 1981, une seule mai-son par unité familiale peut être désignée dans une année donnée. À ces fins, une unité fami-liale comprend vous-même, votre époux ou conjoint de fait, et vos enfants non mariés de moins de 18 ans. Ainsi, le fait que votre fils de 19 ans possède une maison dans une année n'a pas d'incidence sur votre désignation d'une maison dont vous avez la propriété dans la même année.
Sens de résidence principale
Normalement, une maison se qualifie dans une année si vous, votre époux (ou conjoint de fait) ou ex-époux (ou ex-conjoint de fait) ou votre enfant (terme qui a une définition élargie) l'habitez normalement dans l'année. (L'ex-époux est admis à ces fins puisqu'en vertu du droit de la famille, il peut avoir la possession de la maison même si vous en avez la propriété).
Les tribunaux et l'Agence du revenu du Canada (ARC) font une interprétation large de l'expres-sion «habiter normalement» de telle sorte que, par exemple, si vous occupez votre maison de campagne pendant 2 ou 3 semaines dans une année, elle peut être admise comme votre rési-dence principale pour cette année.
L'attrape ici, comme mentionné plus haut, est que vous ne pouvez désigner qu'une maison par année par unité familiale comme votre résidence principale. Il n'est pas obligatoire de procéder à la désignation chaque année; vous le faites normalement au moment où vous vendez la maison et que vous êtes tenu de déclarer le gain, s'il en est, dans votre déclaration de revenus de l'année de la vente. De plus, si le gain entier sur la vente est exonéré du fait de l'exonération de résidence principale, l'ARC n'exige pas la dési-gnation dans votre déclaration de revenus de l'année.
Un bien locatif peut être admissible
Même si la règle générale exige que vous «habitiez normalement» la maison dans l'année pour laquelle vous la désignez comme votre résidence principale, une règle spéciale s'appli-que lorsque vous vivez dans votre maison et que vous la louez plus tard, ou lorsque vous louez une maison et que vous y emménagez plus tard.
Dans l'un et l'autre cas, vous pouvez faire un choix et désigner jusqu'à 4 années de la période de location comme des années dans lesquelles la maison est votre résidence principale. Dans le premier cas (vous habitez d'abord, puis vous louez), vous faites le choix dans votre décla-ration de revenus pour l'année au cours de laquelle vous déménagez et commencez à louer la maison. Dans le second cas, vous pouvez faire le choix dans votre déclaration de revenus pour l'année au cours de laquelle vous disposez de la maison (ou dans les 90 jours d'une demande de choix par l'ARC, si cette date est plus rapprochée). Le choix empêche en outre l'application de certaines règles relatives au «changement d'usage», qui autrement feraient qu'il soit disposé de la maison à la juste valeur marchande au moment du changement d'usage, d'un usage personnel à une location, ou d'une location à un usage personnel, selon le cas.
Il faut toutefois se rappeler ici encore de la règle selon laquelle vous ne pouvez désigner qu'une maison comme votre résidence principale par année. En conséquence, si vous avez la pro-priété d'une autre maison où vous vivez (pen-dant que vous louez la première maison), une seule peut être admissible dans une année donnée.
Exemple
Vous aviez la propriété de votre maison dans laquelle vous avez vécu de 2005 à 2010, puis vous avez déménagé et loué la maison. Cette période représente 6 années civiles d'«habita-tion normale» de la maison. Vous la louez jusqu'à 2015, puis vous la vendez. Les années 2011 à 2015 représentent cinq autres années de propriété.
En supposant que vous faites le choix, votre maison peut être admissible comme votre résidence principale dans les 4 années de la période 2011 à 2015 (dans la mesure où vous ne désignez pas une autre maison pour ces 4 années).
En utilisant la formule ci-dessus, votre gain complet sera exonéré :
Partie exonérée = Gain x (1 + 10 années comme résidence principale / 11 années de propriété) = gain complet exonéré
Enfin, vous pouvez demander pour la maison le statut de résidence principale pour plus de 4 ans pendant que vous la louez, en général si vous êtes tenu de déménager en raison de la reloca-lisation de votre emploi, et que vous revenez dans votre maison pendant la durée de votre emploi ou au plus tard à la fin de l'année suivant la cessation de votre emploi.
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