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Si vous êtes un résident canadien, vous avez normalement droit à l'exonération de résidence principale si vous réalisez un gain sur la vente de votre résidence.
La Loi de l'impôt sur le revenu (LIR) prévoit que la partie du gain qui est exonérée se calcule comme suit :
Gain x (1 + le nombre d'années pour les-quelles vous désignez le bien comme votre résidence principale) / le nombre d'années pendant lesquelles vous avez eu la pro-priété du bien.
Par conséquent, si le bien a été votre rési-dence principale pendant toutes les années où vous en avez eu la propriété, ou toutes les années sauf une, le gain entier est exonéré. (La fraction exonérée du gain ne peut être supérieure à 1/1, puisqu'à ce moment, le gain entier est exonéré.)
Le « 1+ » au numérateur rend compte du fait que vous ne pouvez désigner qu'une résidence par année comme votre résidence principale. (En fait, toute votre famille – c'est-à-dire vous et votre conjoint ainsi que vos enfants mineurs non mariés – ne peut désigner qu'une seule résidence par année.) Par conséquent, si vous vendez une résidence et en achetez une autre dans la même année, vous ne pouvez désigner qu'une résidence comme votre rési-dence principale pour cette année. Le « 1+ » fait en sorte que vous ne pouvez pas perdre votre exonération sur l'autre résidence pour cette année.
Normalement, vous pouvez désigner la résidence comme votre résidence principale dans une année si vous ou votre conjoint ou vos enfants « habitez normalement » la maison durant l'année. Les tribunaux et l'Agence du revenu du Canada (ARC) s'entendent sur le choix d'un faible seuil pour ce qui est de respecter l'obligation d'« habiter normalement ». Par exemple, si vous habitez votre chalet pendant quelques semaines chaque année, l'obligation de l'« habiter nor-malement » sera habituellement remplie pour l'année. (Naturellement, si vous désignez le chalet comme votre résidence principale pendant quelques années, vous ne pouvez obtenir que l'exonération de résidence princi-pale s'applique à votre résidence à la ville pour ces années.)
Lorsque vous vendez votre résidence principale, vous devez maintenant déclarer la vente dans l'Annexe 3, Gains en capital, qui est produite avec votre déclaration de revenus T1 pour l'année de la vente. (Avant 2016, l'ARC n'exigeait pas que soit déclarée la vente d'une résidence principale si elle avait été votre résidence principale pour toutes les années où vous en aviez eu la propriété.) Si la résidence n'a pas été votre résidence principale pour toutes les années où vous en aviez la propriété, vous devez produire éga-lement le formulaire T2091, Désignation d'un bien comme résidence principale par un particulier.
Bien loué pendant quelques années
Des règles spéciales s'appliquent lorsque vous habitez la résidence puis la louez plus tard ou, en revanche, vous louez la résidence et y emménagez plus tard.
Dans l'un et l'autre cas, la LIR prévoit une règle de « disposition réputée » qui fait que vous êtes réputé avoir vendu puis racheté le bien à sa juste valeur marchande (ce qui pourrait faire apparaître des gains en capital qui seront imposés). Cependant, vous pou-vez faire le choix de vous soustraire à cette règle, ce qui signifie qu'il n'y aura pas de disposition réputée. De plus, si vous faites ce choix, le bien peut se qualifier comme votre résidence principale pour une période de location pouvant aller jusqu'à quatre ans, même si vous ne l'habitez pas normalement au cours de ces années (sous réserve toutefois de la règle habituelle voulant que vous ne puissiez désigner qu'une seule résidence principale pour une année donnée).
Exemple
Vous avez acheté une résidence et l'avez habitée pendant 6 ans. Puis, vous êtes déménagé et l'avez louée pendant 7 ans. Enfin, vous l'avez vendue à profit.
Vous pouvez désigner le bien comme votre résidence principale pour les six premiè-res années. Les sept années suivantes, vous pouvez le désigner pour quatre années. Vous désignez donc la résidence comme votre résidence principale pour un total de dix ans. On suppose que vous ne désignez pas quelque autre bien comme votre résidence principale pour ces dix années.
La partie exonérée du gain sera calculée comme suit :
Gain x (1 + 10)/13, ou 11/13 du gain.
La moitié du reste du gain sera un gain en captal imposable et incluse dans votre revenu.
Note : Si vous souhaitez vous prévaloir du choix, vous ne pouvez demander la déduc-tion pour amortissement fiscal à l'égard du bien pendant qu'il est loué.
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