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L'exonération de résidence principale est l'un des allégements fiscaux les plus largement utilisés dans le système fiscal canadien. Comme la plupart des lecteurs le savent déjà, du fait de cette exonération, dans la plupart des cas, les particuliers ne paient aucun impôt sur les gains en capital réalisés lors de la vente de leur maison. Diverses conditions doivent toutefois être satisfaites. En voici un résumé.
Conditions générales
L'exonération n'est accordée qu'aux particu-liers résidant au Canada. Elle n'est offerte ni aux sociétés ni aux non-résidents. Elle peut toutefois s'appliquer à une maison détenue n'importe où dans le monde et non pas seule-ment au Canada.
L'exonération n'est accordée que si la maison est une immobilisation. Si elle a été achetée dans une intention de revente (y compris une « intention secondaire »), elle est considérée comme un élément d'inventaire, non une immobilisation, et le gain résultant de la vente est un profit d'entreprise, pleinement imposa-ble (et non à raison de la moitié seulement comme pour une immobilisation), et l'exoné-ration de résidence principale n'est pas dispo-nible. Note importante : si vous achetez une maison ou un condominium (appartement en copropriété) qui n'est pas encore construit et le revendez dans l'année, ou à peu près, sui-vant la conclusion de la transaction − même si cela se passe nombre d'années après que vous avez signé le contrat initial −, l'Agence du revenu du Canada (ARC) supposera automatiquement que vous avez toujours eu l'intention de le vendre (même si vous invoquez que les circonstances ont changé), et que le gain est un profit d'entreprise. L'ARC, qui étudie activement les registres des ventes immobilières, a imposé plus d'un milliard de dollars d'impôt sur de telles ventes au cours des quatre dernières années, la plupart portant sur des cas semblables.
Le montant de l'exonération se fonde sur une formule, et dépend du nombre d'années de détention pendant lesquelles la maison consti-tuait votre « résidence principale ». La for-mule, qui exonérera la totalité ou une partie du gain sur la vente de votre maison, est la suivante :
Fraction exonérée du gain = (1 + nombre d'années comme résidence principale / nombre d'années de détention)
Par conséquent, si la maison est votre rési-dence principale pour toutes les années de sa détention, ou toutes les années sauf une, le gain sera intégralement exonéré. (La fraction entre parenthèses ne peut dépasser 1.) Par ailleurs, à titre d'exemple, si la maison est votre résidence principale pendant quatre ans et que vous en avez la propriété pendant huit ans, les 5/8 du gain seront exonérés. Les 3/8 qui restent constitueront un gain en capital, dont la moitié sera un gain en capital impo-sable inclus dans votre revenu.
La raison qui explique le « 1 + » dans la formule se rattache à une autre règle selon laquelle vous et votre famille ne pouvez désigner qu'une seule maison comme résidence principale chaque année (à cette fin, votre famille comprend votre époux ou conjoint de fait et vos enfants mineurs non mariés). Par conséquent, si vous vendez une maison et en achetez une autre dans la même année, comme c'est souvent le cas, vous pouvez désigner l'une de ces maisons comme votre résidence principale pour l'année. La règle du « 1 + » fait en sorte que l'exonération de résidence principale relative à l'autre maison ne soit pas perdue pour cette année.
Vous pouvez désigner votre maison comme votre résidence principale pour une année si vous « habitez normalement » la maison au cours de l'année. Les tribunaux tout comme l'ARC ont défini cette expression de façon libérale. Par exemple, si vous demeurez à votre chalet deux ou trois semaines pendant l'année, ce séjour peut satisfaire l'obligation d'« habiter normalement ».
Vous devez procéder à la désignation comme résidence principale pour toutes les années visées dans votre déclaration fiscale de l'année au cours de laquelle vous vendez la maison. Vous devez produire l'Annexe 3 « Gains et pertes en capital », de même que le formulaire T-2091 « Désignation d'un bien comme résidence principale par un particu-lier ». (Pour les ventes antérieures à 2016, l'ARC vous permettait de ne pas déclarer le gain du tout si vous n'aviez qu'une résidence principale à ce moment. Désormais, le gain doit être déclaré, ou vous ne pouvez deman-der l'exonération.)
La maison peut être une habitation ordinaire, un condominium, une unité de coopérative d'habitation, ou même une maison flottante.
Normalement, l'exonération couvre le gain résultant de la vente de l'immeuble plus un demi-hectare de fond de terre adjacent. Cependant, si la superficie du lot que vous occupez est supérieur à un demi-hectare, le gain relatif à l'excédent de fond de terre peut donner droit à l'exonération si vous êtes en mesure de prouver que cet excédent était nécessaire à l'usage et à la jouissance de votre habitation. Ce pourrait être le cas, par exemple, si les règlements de zonage exigent une superficie minimale des lots supérieure à un demi-hectare et, qu'en conséquence, la loi vous oblige à avoir un lot plus grand.
Fiducies
Par le passé, presque toutes les fiducies qui détenaient et vendaient une maison pouvaient avoir droit à l'exonération, dans la mesure où la fiducie résidait au Canada et où l'un des bénéficiaires ou des membres de la famille habitait normalement la maison. La règle a été modifiée, de telle sorte qu'actuellement seuls des types particuliers de fiducies peuvent avoir ce droit, comme certaines fiducies au profit du conjoint et les fiducies admissibles pour personne handicapée.
Location de votre résidence principale
Comme nous l'avons vu, pour que votre maison soit considérée comme votre rési-dence principale pour une année, vous devez, en général, l'habiter normalement au cours de l'année. Cependant, des règles spéciales de la Loi de l'impôt sur le revenu (LIR) vous permettent de désigner votre maison comme résidence principale pendant que vous la louez, et cela dans deux cas. En premier lieu, si vous habitez votre maison puis déménagez et la louez à une tierce personne, vous pouvez continuer de désigner la maison comme votre résidence principale au cours de la période de location, pendant un maximum de quatre années. De plus, si votre déména-gement résulte d'un changement de lieu de votre emploi, la période de quatre années peut être prolongée si vous retournez habiter la maison pendant la durée de votre emploi ou avant la fin de l'année suivant celle où cet emploi se termine.
En second lieu, si vous détenez une maison que vous louez et que, par la suite, vous y emménagez, vous pouvez également la dési-gner comme votre résidence principale pour un maximum de quatre ans pendant la location.
Les règles ci-dessus font l'objet de restrictions que voici :
- En premier lieu, vous ne pouvez toujours désigner qu'« une seule résidence prin-cipale par année ». Par conséquent, si vous détenez une autre maison que vous désignez comme votre résidence principale pour une année, vous ne pouvez désigner la première maison (celle que vous louez) pour cette année.
- En second lieu, si vous souhaitez désigner une maison comme votre résidence princi-pale pendant que vous la louez, vous ne pouvez demander de déduction pour amor-tissement (amortissement fiscal) à l'égard de cette maison. Ce faisant, vous perdriez ou à tout le moins diminueriez votre capacité à désigner la maison comme votre résidence principale au cours de la période de location.